Společenství vlastníků - novela občanského zákoníku platná od 1.7.2020.
18. března 2020 schválil Senát Parlamentu České republiky novelu občanského zákoníku, a ta již čeká pouze na podpis prezidenta. Platit začíná od 1. července 2020. Dovolujeme si Vám proto poskytnout několik informací o nejpodstatnějších změnách.

Opravy společných částí domu v jednotce (§ 1175, odstavec (2))

Formulace byla zpřesněna tak, aby z ní jednoznačně vyplývalo, že vlastník jednotky v případě společných částí uvnitř bytu (nosné zdi, rozvody ústředního topení, radiátory apod.) a společných částí, které má ve výlučném užívání (balkóny, lodžie apod.) provádí a hradí pouze jejich údržbu a drobné opravy. V těchto případech se s potřebou jejich opravy vlastník nemusí a nemá obracet na společenství vlastníků. Zpřesněné ustanovení opravňuje vlastníka jednotky k údržbě a drobným opravám příslušných společných částí domu. Vlastník jednotky však není oprávněn provádět jiné než drobné opravy těchto společných částí, jelikož všechny další opravy veškerých společných částí domu nad rámec drobných oprav jsou v působnosti společenství vlastníků. Vlastník jednotky tak není například oprávněn vyměnit topení.

Oznamovací povinnost vlastníka jednotky (§ 1177)

Upravené ustanovení zpřesňuje oznamovací povinnost vůči společenství vlastníků jednotek. Zatímco doposud byl vlastník povinen oznámit skutečnost, že se vlastníkem stal, včetně své adresy, nyní musí sdělit kromě svého jména, také své bydliště. Ve stejném rozsahu musí sdělit i jméno a bydliště osoby, které přenechal svůj byt k užívání na dobu nikoliv přechodnou. Oznamovací povinnost platí i pro případné změny těchto údajů.

Pořizování výpisů a kopií dokladů (§ 1179)

Změna právní úpravy zpřesňuje oprávnění vlastníka k nahlížení do dokumentů společenství vlastníků a to tak, že výslovně stanoví možnost pořízení jejich výpisů, opisů a kopií. Vlastník jednotky má právo na pořízení výpisů, opisů a kopií na svůj náklad.

Stavební úpravy bytu (§ 1182)

Vlastník jednotky je nově povinen oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř bytu. Za stavební úpravy se ve smyslu tohoto paragrafu považují nejen takové úpravy, které mohou mít veřejnoprávní důsledky (ve vztahu ke stavebním předpisům), ale i takové činnosti, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Všeobecná oznamovací povinnost je zde nově doplněna proto, aby společenství vlastníků mohlo tyto úpravy posoudit a případně zvážit jejich důsledky.

Ve smyslu upraveného odstavce (2) tohoto § je vlastník jednotky povinen během provádění stavebních úprav umožnit společenství vlastníků na základě předchozí výzvy ověření, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, a to například i předložením stavební dokumentace, je-li stavebními předpisy vyžadována.

Změní-li vlastník jednotky společné části domu bez souhlasu společenství vlastníků, může se společenství žalobou z rušené držby domáhat, aby se rušitel zdržel a vše uvedl v předešlý stav. V případě poškození společných částí domu může společenství uplatňovat právo na náhradu škody.

Nucený prodej jednotky (§ 1184)

Nucený prodej jednotky byl upraven obdobně jako dosud u bytových družstev. Společenství vlastníků musí vlastníkovi jednotky, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, doručit písemnou výstrahu. Obsahové náležitosti výstrahy stanoví zákon v odstavci (2) téhož paragrafu.

Ve výstraze musí být poskytnuta vlastníkovi jednotky přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů, aby mohl zanechat vadného jednání a případně odstranil jeho důsledky. Dále musí s podáním návrhu k soudu vyslovit souhlas vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinu vlastníků jednotek. Současně musí být splněny tzv. materiální znaky nežádoucího jednání vlastníka, tj. vlastník jednotky musí porušovat své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Splnění všech těchto předpokladů bude následně řešit soud. Pokud však soud žalobě nevyhoví z důvodu, že nedošlo k naplnění některých podmínek (například nebyla doručena výstraha nebo vlastník jednotky neporušoval své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek), nebrání to k podání žaloby proti témuž vlastníkovi, dojde-li ke změně okolností.

Převod bytové jednotky (§ 1186)

Byla upravena stávající výkladová nejasnost. Nyní je jednoznačně dáno, že společenství vlastníků jednotek nevzniká při převodu jednotky povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a pozemku (např. tzv. fond oprav, pojištění nemovitostí apod.),  a také zálohy na plnění spojená s užíváním bytu (zálohy na teplo apod.). Je také jednoznačně stanoveno, že na nabyvatele jednotky přecházejí dluhy na těchto příspěvcích a zálohách, avšak stále zejména za podmínky že byly uvedeny v potvrzení vystaveném prodávajícímu společenstvím vlastníků. 

Správa domu a pozemku (§ 1189)

Do ustanovení bylo pro dosavadní významovou nejasnost výslovně doplněno sousloví vymezující činnost "oprava a údržba společných částí". Za údržbu se považuje soubor činností, které mají zajistit zachování provozuschopného stavu stavby nebo zařízení, podle § 3 stavebního zákona se pak údržbou stavby rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.  Za opravu se pak považuje technologický postup nebo soubor úkonů, kterými se opotřebovaná část nebo jinak poškozená věc vrátí do původního respektive použitelného stavu

Působnost shromáždění vlastníků jednotek (§ 1208)

Do působnosti shromáždění vlastníků jednotek se doplňuje schválení rozpočtu společenství vlastníků jednotek a naopak se vypouští schvalování výše záloh na služby poskytované s užíváním jednotky (např. teplo). Dále se pak zpřesňuje, že shromáždění vlastníků jednotek rozhoduje i o údržbě společných částí domu, a to nad limity určené do působnosti statutárního orgánu (předsedy nebo výboru) ve stanovách společenství.  

Je také jednoznačně definováno, že v pravomoci shromáždění společenství vlastníků jednotek je rozhodnutí o stavební úpravě společné části domu, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka (např. záměna lodžií).

Je take upraven způsob výběru osoby, která bude zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (správce), a to tak že shromáždění rozhodne o jeho výběru, nikoliv již o konkrétních parametrech smlouvy, což bylo vzhledem k rozsáhlosti v podstatě technicky nemožné.

Náhradní shromáždění vlastníků jednotek (§ 1210)

Do zákona bylo doplněno ustanovení umožňující svolání tzv. náhradního shromáždění vlastníků jednotek, které bude schopno se usnášet v případě, že bude přítomno alespoň 40 % hlasů všech vlastníků jednotek. Možnost náhradního shromáždění musí být uvedena ve stanovách ( v dosavadním znění stanov však není). Další podrobnosti o konání náhradního shromáždění však zákon neupravuje a bude nutné je doplnit při případné změně stanov společenství.

Úprava počítání hlasů (§ 1214)

Byla provedena úprava, která stanoví, že většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, pokud zákon nestanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek. Úprava má za účel sdělit, že dosud běžný způsob hlasování se vztahuje nejen na hlasování písemné, ale na všechna hlasování ... 

Ostatní úpravy

V ostatních ustanoveních byla například doplněna slova "a pozemku", provedeny pak také byly úpravy vztahující se k založení společenství vlastníků jednotek apod. Byly provedeny i změny, jež nově definují způsob úpravy prohlášení vlastníka apod.

Novela  ustanovení občanského zákoníku týkající se společenství vlastníků a vlastnictví bytů je tedy poměrně obsáhlá a po 5 letech znovu mění praxi a postupy, na které si společenství již po zrušení zákona č. 72/1994 Sb. začínala zvykat.